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装配式和房地产对建筑经济研究

[摘要]结合宏观经济和我国的劳动力发展情况,在人口红利逐渐消失的同时,我国推出了装配式建筑的发展。前期主要是水平构件的生产和安装,例如:叠合板、叠合梁、空调板和楼梯等。后期将推出竖向构件的生产和安装,例如:墙与柱。房地产的建设主要分为前期、设计、工程建设、销售、物业、成本与财务等,为了保证良性循环地发展,装配式和房地产开发应形成有机结合,为持续发展做准备。

[关键词]装配式建筑;设计品质;成本;工程建设

1装配式建筑安装的核心技术

全国装配式建筑在安装过程中,主要采用的是核心筒连接与高强螺栓连接。核心筒连接技术的发展属于起步阶段,存在很多隐蔽不可控的因数,从而出现了一些事故的发生,例如在北京和南京的房地产项目建设中,出现的质量事件事故。致使建设者采用高强螺栓连接技术,从而保证房地产的开发建设顺利开展,并为后期的交房做准备。对此,我们建议在房地产的开发建设中,应充分考虑市场的实际情况,不能盲目地利用新的技术,应根据自身的实际情况做出分析和判断,从而选择一种实用的连接技术。或许就像橘一样,在淮南是橘,生长在淮北就是枳。所以,在三四线城市推出房地产建设的同时,应放眼一二线城市的发展趋势和发展方向,提前对未来的发展布局,并做出相应的准备。放眼四川,除了成都相应国家的强制规定外,还有广安、德阳、内江等城市。装配式的发展必然是国家发展的趋势,除了长沙、上海、深圳等城市,在其他一二线城市都在循序渐进,相信这必将是未来发展的一个方向标。

2房地产建设的前期和设计品质系统

前期关系到我们的方案强排、园林景观和项目立项等多项手续,我们从事房地产建设的重点工作就在前期。设计关系到我们开发项目的品质,尤其是我们的园林景观设计是否满足容积率的要求,是否符合当地的历史文化,是否结合当地的特色进行设计等?不能进行简单的粘贴,而应进行实质性的突破与创新,把购房者真正的心声融入到景观里面。其次,我们应细化结构部分的墙与梁尺寸是否协调、设备的安放洞口是否相协调、以及孔桩的深度是否满足规范要求与实际情况?对此,我们在进行房地产前期开发的同时,应高度重视概念化设计与方案的报审工作。

3工程建设与成本控制系统

在房地产建设的实质阶段为工程建设,工程建设的结果直接影响我们的成本控制。工程建设无论是地基基础还是会后面的主体修建,以及到消防、强电和门窗等分项,都是非常关键的环节。在大力发展装配式建筑的同时,怎样让装配式构建与这些分项工程相结合,则是我们工作的重点。首先,在装配式构件加工厂我们应对现场要从事的构建进行深化拆分,并考虑运输的同时对构件进行包装保护。在浇筑混凝土之前我们应提前把所有的预埋件的细布置,无论是消防、还是水电预埋都应严格按照图纸进行施工。从而为后期现场的工作做准备。其次,房地产开发的面积扩大的同时,我们应重视质量的建设。发现不足的地方除进行现场的交底外,我们应组织大家进行观摩交底学习,不仅是管理人员,还有现场的施工人员都要一起参加学习。对人家做得好的地方进行查漏补缺,而不能只是一味地在办公室进行书面交底。最后,我们应推行图纸会审制度。作为开发建设者我们最容易疏忽的一个问题就是图纸会审。总觉得图纸是设计人员的工作,施工是劳务的工作,技术是施工人员的事情。而现场最后出现的问题往往都是相互推诿,而不去深耕细作。例如:某楼盘在开发过程中未仔细审查图纸,导致最后高层水平结构尺寸变大,从而使套内面积增大,无形地增加隐形成本与直接成本。所以,在房地产开发的现场我们应充分考虑图纸会审工作,让设计参与到其中,从而在前期进行优化,为后期的装配式构件安装做准备。

4销售与财务系统

房地产开发资金的有效回笼在于销售环节,资金的良好循环在于财务系统的建立。对此,搭建销售团队成为重点工作。首先,我们在前期的建设中应以预售节点为工期,根据预售节点倒排工期进度计划。无论是临电临水还是土方开挖都应以预售节点为最终节点。其中环保过程的控制也是重点工作。其次,根据工程建设的整个周期计划,拟定长期的财务管理制度,例如:主材的购买申报流程、分包选定的付款流程、零星材料的付款流程等等。

5装配式建筑与房地产开发的结合

综上所述,在房地产开发进程中应结合装配式建筑的发展趋势。我们可以建立一支专业的装配式队伍,结合市场的实际情况进行建设,从而为后期房地产的建设做充分的准备工作。相信在装配式建筑与房地产开发相结合的同时,一定能够创造新的经济体系。

【参考文献】

[1]黄艺等.景观设计概念构思与过程表达[M].北京:机械工业出版社,2013.

[2]中国装配式建筑发展报告[M].北京:中国建筑工业出版社,2017.

[3]赛普管理咨询.大运营:房地产运营管理体系3.0[M].北京:中信出版社,2019.

作者:吴青桦 单位:西南财经大学

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